מתחם שיקום- מידע לנפגעי הטיל האיראני

נכון לעת הזו מדובר על מתחם שיקום אחד אשר נפרס על פני כ 33 דונם ומונה כ 420 יחידות דיור.

ייתכן שבהמשך ובתיאום מול הוועדה המייעצת של מינהל התכנון ועיריית בת-ים, תיעשה חלוקה לתתי מתחמים – 3 לכל היותר.

בהתאם לסעיף 45(ג) בחוק, יזם שלא עשוי להיות מחויב בהפרשי הצמדה וריבית כהגדרתם בחוק מס רכוש, אם לא עמד באילו מהמועדים הבאים, ועד להשלמת אותה אבן הדרך: 

• אם היזם לא הגיש בקשה להיתר בתוך 14 חודשים ממועד אישורה של תכנית לשיקום והתחדשות;
• היזם לא החל בעבודות בבנייה בהתאם להיתר שניתן בתוך 10 חודשים ממועד מתן ההיתר;
• לא נקלטה בקשה להיתר בתוך 26 חודשים ממועד אישורה של תכנית לשיקום והתחדשות או שלא החלו עבודות בנייה בתוך 12 חודשים ממועד מתן ההיתר תהא תוספת הריבית בשיעור של %6 לשנה

על פי החוק ההלוואה לטובת מתווה היציאה תינתן ליזם אחד בלבד שיוכרז כיזם השיקום ע"י ראש הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. יזם השיקום יוכרז על בסיס אחיזתו בשטח ועל בסיס מספר תנאים שעליו לעמוד בהם, כמו איתנות כלכלית, ניסיון ועוד.

לפי הנחיות הרשות הממשלתית אכן קיימת האפשרות לשיתופי פעולה בין יזמים אך החתימה תיעשה מול ישות אחת.

במתחם פועלות מספר חברות יזמיות, מולן חתומים בעלי הנכסים:

• אלמוגים/ אוניקס
• רותם שני
• מעוז דניאל
• אאורה
• קבוצת רייק

ייתכן שיזמים אשר התחייבו לתמורות גבוהות מהמדיניות העירונית ייאלצו להפחית משמעותית את התמורות. התמורות בסופו של יום תהיינה אחידות ובהתאם למדיניות התמורות העירונית. יש לזכור כי הצפיפות וסל הזכויות נקבעים בהתאם למדיניות התמורות של הרשות המקומית. במקרה של בת-ים מדיניות זו נעה בין 0-12 מ"ר תוספת, ולא יותר.

בהתאם לסעיף 53(ב) לחוק, חובת דמי תשלום השכירות על ידי המדינה מסתיימת במועד מסירת המקרקעין ליזם שיקום לשם תחילת ביצוע העבודות, וממועד זה היא עוברת ליזם, בדומה לכל עסקת פינוי בינוי אחרת.

עם השלמת מלוא תשלום הסכם היציאה, עוברת הבעלות בדירה לידי היזם והוא רשאי להפסיק את תשלום דמי השכירות, בדומה לרכישת  דירה מקשיש. יובהר כי בהתאם לסעיף 44(ב) לחוק, לבקשת בעל דירה, היזם ידחה את מועד התשלום ובלבד שהרכישה תתבצע לא יאוחר ממועד הפינוי הנדרש לתחילת עבודות הבניה. במקרה כזה, יהיה על היזם לשלם לו את דמי השכירות עד למועד התשלום הנדחה.

השכירות שתשולם ע"י יזם השיקום לבעלי הדירות תיקבע במסגרת עסקת השיקום שתחתם בין הצדדים.

אין חובה לנצל את הכסף לרכישת דירה, ואולם ככל שבעל דירה לא ירכוש דירה חליפית בתנאים הקבועים (בסכום שהוא לפחות %75 מהסכום שיתקבל ותוך 12 חודשים), הוא לא יהיה זכאי לפטור ממס שבח לפי חוק השיקום (יתכן שיהיה לו פטור אישי).

בעל דירה שבחר בהסכם יציאה ועמד בתנאי החוק לרכוש דירה חליפית בסכום של לפחות %75 מהסכום שהתקבל בהסכם היציאה עד תום 12 חודשים מהיום שבו קיבל את התשלום עבור זכויותיו, יהיה זכאי לפטור ממס רכישה עבור רכישת הדירה החליפית. בעלי דירות נוספים שיהיו זכאים להטבה זו הם קשישים, לפי החקיקה הרגילה של פינוי בינוי.

ככל שבעל דירה רוכש דירה חליפית בסכום של לפחות %75 מהסכום שהתקבל בהסכם היציאה, אין מניעה שישתמש ביתרת הסכום לצרכים אחרים .אם ירכוש דירה בפחות מ-%75 מהסכום שקיבל, או ישתמש בו אך ורק לצרכים אחרים שאינם רכישת דירה, יצטרך לשלם מס שבח על מכירת הנכס ככל מכירה רגילה של זכות בדירת מגורים (למעט אם היה לו פטור אישי) וכן לשלם מס רכישה. מדובר במחיר הדירה נטו ולא מעבר

קשיש אשר בחר שלא להשתמש בכסף לרכישת דירה יוכל לעשות זאת ללא מיסוי, כפי שיכול היה לעשות על פי חוק הדייר הקשיש. 

אין הגבלה על מועד ניצול הכסף שיתקבל בהסכם היציאה לרכישת דירה, ואולם אם בעל דירה לא ירכוש דירה חליפית עד תום 12 חודשים מהיום שבו רכש היזם מבעל הדירה את זכויותיו לפי הסכם היציאה, בסכום שלא יפחת מ-%75 מהכסף שקיבל (סעיף 51 לחוק) - יהיה עליו לשלם מס שבח על מכירת דירתו ליזם (למעט אם היה לו פטור אישי) והוא לא יהיה זכאי לפטור ממס רכישה על דירה שירכוש. 

ככלל, השמאי אינו פונה לבעלי הדירות לעת עריכת השומה. בשלב זה, בעלי הנכסים רשאים לשלוח אליו נתונים שיכולים להשפיע על גיבוש השומה. 

בעלי הדירות יוכלו לשלוח את החומרים או השגותיהם באשר להערכת השוויים של השמאי הממשלתי באמצעות טופס מקוון או תיבת מייל ייעודית, אשר יצויינו בהודעה שתפרסם הרשות המקומית מיד לאחר שהממשלה תכריז על האזור לשיקום והתחדשות, ואשר תשלח גם אליכם באופן ישיר. 

בעלים של יחידות עסקיות אינם נפרדים מבעלי דירות בהוראות חוק השיקום. בדומה, שוכרי יחידות עסקיות אינם בעלי זכויות כלשהן לפי החוק, בדומה לשוכרי דירות. 

ההכרזה צריכה להתבצע עד 60 ימי עבודה מיום פרסום החוק. בהתאם לכך ההכרזה צריכה להתבצע עד לתחילת חודש יולי 2026.

על פי החוק, הסכם שנחתם בעבר מול יזם נחשב כהסכם שיקום לכל דבר ועניין. בעל דירה יכול להסב הסכם זה להסכם יציאה (ביי אאוט) מול אותו יזם. אם לאחר 95 ימי עבודה מיום ההכרזה על המתחם כמתחם שיקום, הכריז ראש הרשות הממשלתית על אותו יזם כיזם שיקום אז ממשיכים עם אותו יזם. אם הכריז ראש הרשות על יזם אחר שלו יש יותר חתימות, אזי ההסכם מול היזם הנוכחי בטל וניתן לחתום מול יזם השיקום שהוכרז.

כפי שצוין בכנס, המינהלת העירונית תוכל לסייע בגיבוש כלל הנציגויות מהמתחם, יחד עם עורכי הדין כי לדון בסוגיות אלו.

עד 90 יום ממועד הכרזה על יזם שיקום ע"י ראש הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. ניתן לבקש מהיזם דחיה.

החוק קבע כי על היזם להחזיר את כספי הסיוע עם השלמת הבניה או עד 6 שנים ממועד ההכרזה על המתחם כמתחם שיקום, לפי המוקדם מביניהם. אין הגדרה ספציפית בחוק למועד הסיום.

 את הקריטריונים ניתן לראות באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ובאתר מינהל התכנון. ניתן לבקש מהיזם הבהרות באם הוא עומד בתנאים אלו.

חשוב להבין:

שטחי הציבור אינם מיועדים "לעירייה", הם מיועדים לתושבים הן הקיימים והן החדשים שצפויים להצטרף.

כאשר מספר הדירות במתחם גדל פי שלושה או פי ארבעה, גם מספר הילדים, המבוגרים והמשפחות גדל בהתאם.

ללא שטחי ציבור לא ניתן יהיה להקים:

• גני ילדים.
• בתי ספר.
• מרכזים קהילתיים.
• פארקים.
• מרפאות.
• דרכים חדשות.
• שבילי הליכה.
• כיכרות.
• תשתיות.

אם לא יוקצו שטחים אלה, המשמעות תהיה שכונה צפופה ללא שירותים בסיסיים.

לכן העירייה אינה "לוקחת" שטחים מהתושבים.

היא דואגת שגם בעוד עשרות שנים תהיה כאן שכונה שאפשר לחיות בה ולצרוך בתוכה שירותים עירוניים.

זו שאלה לגיטימית.

התשובה היא שהיטל ההשבחה והתמורות אינם אותו "כיס".

התמורות משפיעות באופן ישיר על מספר הדירות שהיזם חייב לבנות כדי לממן אותן ולכן הן משפיעות באופן מיידי על היתכנות הפרויקט.

לעומת זאת היטל ההשבחה הוא מקור המימון המרכזי של העיר להקמת התשתיות הציבוריות שיידרשו בעקבות אותה תוספת של אלפי יחידות דיור.

אם העירייה תוותר על היטל ההשבחה, היא לא תוכל לממן את בתי הספר, הגנים, הכבישים, הפארקים ומבני הציבור שיידרשו לתושבים החדשים.

במילים אחרות, התמורות משפיעות בעיקר על היכולת של הפרויקט לקום.

היטל ההשבחה משפיע בעיקר על היכולת של העיר לקלוט את הפרויקט לאחר שיקום.

אלה שני מנגנונים שונים לחלוטין.

גם המדינה, כאשר היא בחנה את כלכליות מתחם השיקום, לא ביקשה להפחית את היטל ההשבחה אלא ביקשה להתאים את מסגרת התמורות כך שהפרויקט יהיה בר-מימוש.

ראשית חשוב להבהיר: העירייה אינה מתערבת בהסכמים שבין בעלי הדירות לבין היזמים ואינה קובעת איזה הסכם ייחתם מול כל בעל נכס.

אולם במקרה של מתחם הפגיעה והמבואה הצפונית, לא מדובר בפרויקט התחדשות עירונית רגיל.

מדובר במתחם המקודם מכוח חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, חוק ייחודי שנחקק בעקבות אירועי המלחמה ומטרתו לאפשר למדינה לשקם במהירות אזורים שנפגעו, תוך יצירת מסלול תכנוני וכלכלי מיוחד.

במסגרת החוק, המדינה אינה רק מממנת חלקים משמעותיים מההליך, אלא גם שותפה בקביעת כללי המשחק התכנוניים. למעשה, מרגע שהמתחם מוכרז כאזור לשיקום והתחדשות, המדינה, באמצעות מינהל התכנון, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית והגורמים הממשלתיים המלווים את התהליך, הופכת לגורם מרכזי בקביעת מסגרת התכנון, היקף הזכויות ולוחות הזמנים לקידום המתחם.

כלומר, בניגוד לפרויקט פינוי-בינוי רגיל שבו מערכת היחסים היא בעיקר בין בעלי הדירות, היזם והעירייה – במקרה זה יש שותף נוסף ומשמעותי מאוד: מדינת ישראל.

ומאחר שהמדינה משקיעה משאבים ציבוריים עצומים בשיקום המתחם, היא גם דורשת שהפרויקט יהיה כלכלי, ישים ובר-ביצוע.

המדינה קבעה שמדיניות תמורות של 12 מ"ר במתחם השיקום, בכללי הצפיפות שקבעה היא בעצמה, תהפוך את הפרויקט ללא כלכלי ולא ישים. על כן התבקשה עיריית בת-ים לקבוע מדיניות תמורות נמוכה יותר לטובת חישוב סל זכויות הבניה בפרויקט ולחישוב המנגנון עבור הסכם היציאה.

לכן השאלה איננה רק "כמה מטרים יקבל כל בעל דירה", אלא גם:

• האם הפרויקט ניתן למימוש?
• האם ניתן להשלים את השיקום בזמן סביר?
• האם המדינה תידרש להוסיף מאות מיליוני שקלים נוספים?
• האם ניתן לספק את התשתיות והשירותים הציבוריים שיידרשו לאוכלוסייה החדשה?

חשוב להבהיר: ההחלטה על מסגרת התמורות במתחם הפגיעה אינה החלטה של עיריית בת-ים בלבד.

מתחם המבואה הצפונית מקודם בחלק ניכר מכוח חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית – מסלול מיוחד שבו מדינת ישראל היא שותפה מלאה לתכנון, למימון ולקביעת כללי המשחק. החוק נועד לאפשר שיקום מהיר ויעיל של מתחמי ההרס תוך איזון בין האינטרס הפרטי לבין האינטרס הציבורי.

המדינה היא זו שמעמידה משאבים ציבוריים חסרי תקדים לטובת שיקום המתחם, מעניקה הטבות כלכליות ומאפשרת מסלול תכנוני מואץ. לכן, המדינה גם בוחנת את היקף התמורות שניתן לתת ואת השפעתן על כלכליות הפרויקט ועל היכולת לממש אותו בפועל.

העירייה אינה קובעת מה ייכתב בהסכם בין דייר ליזם, אך היא מחויבת לפעול במסגרת התכנון והזכויות שנקבעות יחד עם גורמי המדינה.

במילים פשוטות:

לא העירייה היא שהחליטה לצמצם תמורות. המדינה קבעה מסגרת שיקום לאומית, והעירייה מחויבת לפעול בתוכה.

המטרה אינה להפחית זכויות לתושבים, אלא להבטיח שהפרויקט יהיה בר-ביצוע, שהמדינה תוכל לממן אותו, ושכלל בעלי הדירות במתחם יזכו לפתרון אמיתי ולא להבטחות שלא ניתן לממש.

חשוב להבחין בין הסכם פרטי לבין תכנית מאושרת.

הסכם בין בעלי דירות לבין יזם אינו יוצר זכויות תכנוניות.

אם נחתם הסכם המבטיח תמורה מסוימת, אך התכנית המאושרת תאפשר סל זכויות קטן יותר, האחריות למצוא פתרון כלכלי מוטלת על היזם ועל המודל העסקי שבנה.

העירייה אינה מבטלת הסכמים ואינה מתערבת בהם, אך גם אינה מחויבת להתאים את התכנון לכל הסכם פרטי שנחתם בעבר.

במילים אחרות:

העירייה אינה קובעת מה יזם רשאי להבטיח לבעלי דירות.

העירייה כן קובעת מה ניתן לאשר מבחינה תכנונית וציבורית.

לכן כבר בשלב זה חשוב להימנע מהנחות אוטומטיות שכל התחייבות מסחרית שניתנה בעבר תתורגם בהכרח לזכויות תכנוניות בעתיד.

זו אחת השאלות המרכזיות שעולות בקרב תושבים.

חשוב להבין כי אירוע הפגיעה והחלת חוק השיקום יצרו מציאות חדשה לחלוטין.

החוק נועד לקדם שיקום מהיר של המתחם באמצעות מסלול ייעודי, תוך איזון בין זכויות התושבים, צרכי השיקום והאינטרס הציבורי.

במסגרת זו, גם אם בעבר נחתמו הסכמים שהתבססו על הנחות תכנוניות מסוימות, הרי שכיום קידום המתחם נעשה במסגרת מסלול שיקום ייעודי הנשען על מדיניות התכנון החלה באזור ועל הוראות החוק.

המשמעות היא שהבסיס לבחינת היתכנות הפרויקט הוא המדיניות התכנונית העדכנית ולא בהכרח הציפיות או ההנחות שעל בסיסן נחתמו הסכמים לפני אירוע הפגיעה.

כן. אם יתברר שהתמורות שהובטחו אינן תואמות את מסגרת התכנון או אינן מאפשרות את מימוש הפרויקט, ייתכן שהיזם יבקש לעדכן את ההסכמים.

גם אפשרות זו צוינה במכתבה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

כן. ליווי בנקאי ניתן רק לפרויקטים שניתן להוכיח את היתכנותם הכלכלית.

אם הפרויקט אינו עומד במסגרת הכלכלית שנקבעה, קיים חשש שלא יקבל מימון.

יש הטוענים כי העירייה "דוחפת" תושבים למסלול Buy Out.

חשוב להבהיר בצורה חד-משמעית:

העירייה אינה דוחפת אף תושב לבחור במסלול כזה או אחר.

הבחירה אם לקבל דירת תמורה בפרויקט או לבחור בחלופת יציאה היא החלטה אישית של כל בעל נכס.

יחד עם זאת, חשוב להבין שגם במסלול Buy Out אין "ניתוק" ממדיניות התכנון.

הפיצוי במסלול זה אינו בלתי מוגבל, והוא נגזר ממנגנונים הקבועים בחוק ומהזכויות שניתן לממש במתחם. החוק קבע מנגנון פיצוי ייעודי, ולא מצב שבו כל בעל דירה מקבל באופן אוטומטי כל תמורה שהובטחה בעבר בהסכם כזה או אחר.

לכן גם מי שבוחר בחלופת יציאה מושפע בסופו של דבר ממסגרת הזכויות והתכנון החלה על המתחם.

חלופת היציאה מחושבת בהתאם להוראות החוק ולשומות השמאי הממשלתי.

היא נשענת על מסגרת הזכויות והתכנון התקפה במועד עריכת השומה.

חשוב להבהיר כי ההחלטה על שיעור היטל ההשבחה לא התקבלה בעקבות מתחם השיקום.

מדובר במדיניות עירונית שאושרה כבר בשנת 2022, והיא חלה על כלל הפרויקטים בעיר ולא רק על מתחם המבואה הצפונית.

היטל ההשבחה אינו "מס" שמטרתו להעשיר את קופת העירייה.

מדובר במנגנון שנועד לממן את התשתיות והשירותים הציבוריים הנדרשים כתוצאה מהוספת אלפי יחידות דיור בעיר.

הכספים משמשים בין היתר ל:

• הקמת בתי ספר וגני ילדים.
• הרחבת כבישים ומדרכות.
• הקמת פארקים ושטחים ציבוריים.
• פיתוח תשתיות ניקוז וביוב.
• מוסדות קהילה.
• מבני ציבור.

ללא הכנסות מהיטל השבחה, העירייה תתקשה להקים את התשתיות הנדרשות לאוכלוסייה החדשה, והמשמעות תהיה פגיעה באיכות החיים של כלל התושבים.

תמונת התכנון לא השתנתה הרבה מזו שקודמה במסגרת המבואה הצפונית שאותה ראיתם וגם נציג שוב בהמשך ככל שנתקדם. ייתכנו עוד שינויים לכאן או לכאן אך העקרונות יישארו אותם עקרונות.

• שכונה חדשה ובטוחה.
• דירות הכוללות מרחבים מוגנים.
• מרחב ציבורי איכותי.
• בתי ספר וגני ילדים.
• שטחים ירוקים.
• רחובות רחבים ונגישים.
• פרויקט שניתן לבצע בפועל ולא רק על הנייר.
• ודאות מרבית לתושבים.
• מתחם שייבנה בפועל ושכל התושבים יוכלו ליהנות משכונה איכותית לשנים רבות

אנו מבינים היטב את הקושי, חוסר הוודאות והתחושות הקשות שמלוות את התקופה האחרונה. תושבי המתחם חוו אירוע טראומטי, והציפייה לקבל את המענה הטוב ביותר היא טבעית ומובנת.

המטרה של העירייה או המדינה אינה לצמצם זכויות או לפגוע בתושבים.

המטרה היא להבטיח שהשיקום יקרה במהירות, שהתכנית תהיה כלכלית ובת-ביצוע, שהמדינה תוכל להמשיך ולהעמיד את המשאבים הנדרשים, ושבסופו של התהליך תקום שכונה איכותית, בטוחה ומתפקדת.

האתגר שלנו אינו רק לבנות מחדש את הבניינים שנהרסו.

כפי שציינו עוד בעבר - האתגר הוא לבנות מחדש שכונה ועיר שניתן יהיה לחיות בהן גם בעוד 100 שנים.