מתחם שיקום- מידע לנפגעי הטיל האיראני

נכון לעת הזו מדובר על מתחם שיקום אחד אשר נפרס על פני כ 33 דונם ומונה כ 420 יחידות דיור.

ייתכן שבהמשך ובתיאום מול הוועדה המייעצת של מינהל התכנון ועיריית בת-ים, תיעשה חלוקה לתתי מתחמים – 3 לכל היותר.

בהתאם לסעיף 45(ג) בחוק, יזם שלא עשוי להיות מחויב בהפרשי הצמדה וריבית כהגדרתם בחוק מס רכוש, אם לא עמד באילו מהמועדים הבאים, ועד להשלמת אותה אבן הדרך: 

• אם היזם לא הגיש בקשה להיתר בתוך 14 חודשים ממועד אישורה של תכנית לשיקום והתחדשות;
• היזם לא החל בעבודות בבנייה בהתאם להיתר שניתן בתוך 10 חודשים ממועד מתן ההיתר;
• לא נקלטה בקשה להיתר בתוך 26 חודשים ממועד אישורה של תכנית לשיקום והתחדשות או שלא החלו עבודות בנייה בתוך 12 חודשים ממועד מתן ההיתר תהא תוספת הריבית בשיעור של %6 לשנה

על פי החוק ההלוואה לטובת מתווה היציאה תינתן ליזם אחד בלבד שיוכרז כיזם השיקום ע"י ראש הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. יזם השיקום יוכרז על בסיס אחיזתו בשטח ועל בסיס מספר תנאים שעליו לעמוד בהם, כמו איתנות כלכלית, ניסיון ועוד.

לפי הנחיות הרשות הממשלתית אכן קיימת האפשרות לשיתופי פעולה בין יזמים אך החתימה תיעשה מול ישות אחת.

במתחם פועלות מספר חברות יזמיות, מולן חתומים בעלי הנכסים:

• אלמוגים/ אוניקס
• רותם שני
• מעוז דניאל
• אאורה
• קבוצת רייק

ייתכן שיזמים אשר התחייבו לתמורות גבוהות מהמדיניות העירונית ייאלצו להפחית משמעותית את התמורות. התמורות בסופו של יום תהיינה אחידות ובהתאם למדיניות התמורות העירונית. יש לזכור כי הצפיפות וסל הזכויות נקבעים בהתאם למדיניות התמורות של הרשות המקומית. במקרה של בת-ים מדיניות זו נעה בין 0-12 מ"ר תוספת, ולא יותר.

בהתאם לסעיף 53(ב) לחוק, חובת דמי תשלום השכירות על ידי המדינה מסתיימת במועד מסירת המקרקעין ליזם שיקום לשם תחילת ביצוע העבודות, וממועד זה היא עוברת ליזם, בדומה לכל עסקת פינוי בינוי אחרת.

עם השלמת מלוא תשלום הסכם היציאה, עוברת הבעלות בדירה לידי היזם והוא רשאי להפסיק את תשלום דמי השכירות, בדומה לרכישת  דירה מקשיש. יובהר כי בהתאם לסעיף 44(ב) לחוק, לבקשת בעל דירה, היזם ידחה את מועד התשלום ובלבד שהרכישה תתבצע לא יאוחר ממועד הפינוי הנדרש לתחילת עבודות הבניה. במקרה כזה, יהיה על היזם לשלם לו את דמי השכירות עד למועד התשלום הנדחה.

השכירות שתשולם ע"י יזם השיקום לבעלי הדירות תיקבע במסגרת עסקת השיקום שתחתם בין הצדדים.

אין חובה לנצל את הכסף לרכישת דירה, ואולם ככל שבעל דירה לא ירכוש דירה חליפית בתנאים הקבועים (בסכום שהוא לפחות %75 מהסכום שיתקבל ותוך 12 חודשים), הוא לא יהיה זכאי לפטור ממס שבח לפי חוק השיקום (יתכן שיהיה לו פטור אישי).

בעל דירה שבחר בהסכם יציאה ועמד בתנאי החוק לרכוש דירה חליפית בסכום של לפחות %75 מהסכום שהתקבל בהסכם היציאה עד תום 12 חודשים מהיום שבו קיבל את התשלום עבור זכויותיו, יהיה זכאי לפטור ממס רכישה עבור רכישת הדירה החליפית. בעלי דירות נוספים שיהיו זכאים להטבה זו הם קשישים, לפי החקיקה הרגילה של פינוי בינוי.

ככל שבעל דירה רוכש דירה חליפית בסכום של לפחות %75 מהסכום שהתקבל בהסכם היציאה, אין מניעה שישתמש ביתרת הסכום לצרכים אחרים .אם ירכוש דירה בפחות מ-%75 מהסכום שקיבל, או ישתמש בו אך ורק לצרכים אחרים שאינם רכישת דירה, יצטרך לשלם מס שבח על מכירת הנכס ככל מכירה רגילה של זכות בדירת מגורים (למעט אם היה לו פטור אישי) וכן לשלם מס רכישה. מדובר במחיר הדירה נטו ולא מעבר

קשיש אשר בחר שלא להשתמש בכסף לרכישת דירה יוכל לעשות זאת ללא מיסוי, כפי שיכול היה לעשות על פי חוק הדייר הקשיש. 

אין הגבלה על מועד ניצול הכסף שיתקבל בהסכם היציאה לרכישת דירה, ואולם אם בעל דירה לא ירכוש דירה חליפית עד תום 12 חודשים מהיום שבו רכש היזם מבעל הדירה את זכויותיו לפי הסכם היציאה, בסכום שלא יפחת מ-%75 מהכסף שקיבל (סעיף 51 לחוק) - יהיה עליו לשלם מס שבח על מכירת דירתו ליזם (למעט אם היה לו פטור אישי) והוא לא יהיה זכאי לפטור ממס רכישה על דירה שירכוש. 

ככלל, השמאי אינו פונה לבעלי הדירות לעת עריכת השומה. בשלב זה, בעלי הנכסים רשאים לשלוח אליו נתונים שיכולים להשפיע על גיבוש השומה. 

בעלי הדירות יוכלו לשלוח את החומרים או השגותיהם באשר להערכת השוויים של השמאי הממשלתי באמצעות טופס מקוון או תיבת מייל ייעודית, אשר יצויינו בהודעה שתפרסם הרשות המקומית מיד לאחר שהממשלה תכריז על האזור לשיקום והתחדשות, ואשר תשלח גם אליכם באופן ישיר. 

בעלים של יחידות עסקיות אינם נפרדים מבעלי דירות בהוראות חוק השיקום. בדומה, שוכרי יחידות עסקיות אינם בעלי זכויות כלשהן לפי החוק, בדומה לשוכרי דירות. 

ההכרזה צריכה להתבצע עד 60 ימי עבודה מיום פרסום החוק. בהתאם לכך ההכרזה צריכה להתבצע עד לתחילת חודש יולי 2026.

על פי החוק, הסכם שנחתם בעבר מול יזם נחשב כהסכם שיקום לכל דבר ועניין. בעל דירה יכול להסב הסכם זה להסכם יציאה (ביי אאוט) מול אותו יזם. אם לאחר 95 ימי עבודה מיום ההכרזה על המתחם כמתחם שיקום, הכריז ראש הרשות הממשלתית על אותו יזם כיזם שיקום אז ממשיכים עם אותו יזם. אם הכריז ראש הרשות על יזם אחר שלו יש יותר חתימות, אזי ההסכם מול היזם הנוכחי בטל וניתן לחתום מול יזם השיקום שהוכרז.

כפי שצוין בכנס, המינהלת העירונית תוכל לסייע בגיבוש כלל הנציגויות מהמתחם, יחד עם עורכי הדין כי לדון בסוגיות אלו.

עד 90 יום ממועד הכרזה על יזם שיקום ע"י ראש הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. ניתן לבקש מהיזם דחיה.

החוק קבע כי על היזם להחזיר את כספי הסיוע עם השלמת הבניה או עד 6 שנים ממועד ההכרזה על המתחם כמתחם שיקום, לפי המוקדם מביניהם. אין הגדרה ספציפית בחוק למועד הסיום.

 את הקריטריונים ניתן לראות באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ובאתר מינהל התכנון. ניתן לבקש מהיזם הבהרות באם הוא עומד בתנאים אלו.