כל מה שחשוב לדעת לפני שחותמים על תמ"א

יזם רוצה להחתים אותך על פרויקט תמ"א 38 בבניינך? רוצה לקדם בעצמך פרויקט תמ"א 38? לא חותמים לפני שעוברים על כמה כללי יסוד! זהו הנכס המשמעותי ביותר שלכם.

להורדת גרסה להדפסה לחצו

אז מה זה בכלל תמ"א 38?

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. התכנית כוללת אמצעים לעידוד ביצוע החיזוק על ידי תוספת זכויות בנייה (בניית יחידות דיור חדשות והרחבת דירות קיימות).

מה אני מקבל/ת מזה?

1. בניין מחוזק ועמיד בפני רעידות אדמה.
2. בניין משופץ.
3. תוספת מעלית.
4. הרחבת דירות קיימות במידה וניתן (הרחבת דירות הדיירים עד 25 מ"ר נוספים מקסימום לדירה, כולל בניית מרחב מוגן בשטח המורחב (ממ"ד))

על מנת לקדם את חיזוק המבנים ללא עלות מצד בעלי הדירות, אפשרה המדינה להוסיף לכל בניין העומד בתנאי התמ"א שתיים וחצי קומות נוספות וזכויות נוספות כמפורט בהמשך. בתמורה לחיזוק ושיפוץ המבנה תקבל החברה המחזקת, במקום שכר עבודה, את הדירות הנוספות שייבנו. כך, הבניין יחוזק וישופץ, הקבלן ימכור את יחידות הדיור ברווח – וכולם ייצאו מורווחים.

במסגרת תמ"א 38 קיימים שלושה מסלולים:

1.  חיזוק הבניין בלבד – תמ"א 38 מאפשרת לחזק את הבניין בהתאם לתקן ללא תוספת זכויות.
2. חיזוק ותוספת לבניין החדש (תמ"א 38/1) – חיזוק הבניין, תוספת של 2.5 קומות מעל הבניין הקיים ודירות בקומת העמודים אם יש כזאת. חשוב לדעת כי תהליכי בנייה אלו מתקיימים כאשר הדיירים ממשיכים לגור בבניין.
3. הריסה ובניה (תמ"א 38/2) – הריסת הבניין ובנייתו מחדש. המשמעות היא מעבר לדירות חלופיות בזמן ההריסה והבנייה של הבניין מחדש. 

חשוב לדעת!

כאשר מדובר בשיפוץ בנין קיים הדיירים, ברוב המקרים, נשארים להתגורר בדירותיהם במהלך העבודות. בדרך כלל מדובר בפרק זמן של שנה. משמעות הדבר היא שגרים באתר בנייה, דבר הפוגע בנוחות ובאיכות החיים. על כן, יש להגיע להבנות עם הקבלן, עוד לפני החתימה על החוזה, ולדרוש פגיעה מינימלית ככל הניתן ברווחתם. לדוגמה:

• מומלץ לדרוש שהשלבים הקשים של העבודה יתבצעו בשעה שרוב דיירי הבניין אינם שוהים בבתיהם, במיוחד שיפוץ חדרי המדרגות.
• אם ייגרמו נזקים לרכוש במהלך עבודות השיפוץ על הקבלן יהיה לשלם את הנזק.
• בעלי דירות השוכנות בקומות הגבוהות יוטרדו בעיקר בשלבי העבודה על התקרה או הוספת קומות לבניין. כדאי להגיע עם היזם להסכם שבתקופה זו, הנמשכת לרוב מספר חודשים, יממן להם דיור חלופי זמני.    
• דיירים בעלי מוגבלות או חולים שאינם מסוגלים לספוג אבק ולכלוך, כמו חולי אסטמה למשל, צריכים לדרוש מהקבלן מימון לדיור במקום אחר במהלך העבודות.

אז איזה מסלול כדאי לבחור?

יש להתאים את אופן התחדשות הבניין לרצונות בעלי הדירות, היתכנות כלכלית ותכנונית. ניתן לשפץ את המבנים במימון בעלי הדירות עצמם, במסלול יחסית מהיר, ללא בניה נוספת. על מנת לבדוק את ההתכנות הכלכלית והתכנונית לביצוע תמ"א 38 בשני המסלולים יש להיעזר באנשי מקצוע – אדריכל/מהנדס/שמאי. ניתן לקדם בדיקות אלו ביוזמת ובמימון בעלי הדירות עצמם או בהתקשרות עם יזם.

איך אוכל לדעת אם אפשר לעשות תמ"א 38 בבניין שלי?

1. לבניין יצא היתר בניה לפני ה-1.1.80 (ניתן לבדוק בתיק הבניין בארכיב ההנדסה - 03-5556037)
2. התכנית החלה על הבניין מאפשרת הקמת בניין של מעל ל-2 קומות ושטח של מעל 400 מ"ר (ניתן לבדוק באגף הנדסה בזמני קבלת קהל או בטלפון – 03-5556013)
3.  הסכמות בעלי הדירות. בשלב הראשוני נדרשת הסכמה עקרונית של בעלי הדירות בבניין של רוב בעלי הדירות. על מנת להגיש בקשה להיתר בנייה נדרש רוב של 66% (שני שלישים) לביצוע התוכנית. רוב היזמים יכנסו לפרויקט רק כשאחוז ההסכמה בפועל גבוה בהרבה.
4. על פי מדיניות עיריית בת ים לא ניתן לקדם פרויקטים במסלול תמ"א 38 בשכונת עמידר ובשיכון ותיקים.

מה עיריית בת ים עושה בשביל לקדם פרויקטים של תמ"א 38?

1. העירייה אישרה תכנית המוסיפה זכויות לפי אזורים בעיר (בי/538), מעל 2.5 הקומות שהמדינה הקצתה במסגרת תמ"א 38. זאת על מנת לשפר את הכדאיות הכלכלית של הפרוייקטים עבור התושבים והיזמים. (מצורפת מפה מפורטת על פי האזורים)
2. על מנת לשפר את הישימות והכדאיות של מימוש תמ"א 38 במסלול של הריסה ובניה אישרה העיריה את תכנית בי/580, המאפשרת להגדיל את מספר יחידות הדיור המותר, וחישוב מספר היחידות על פי שטח דירה של 60 מ"ר.
3. תכנית בי/מק/497 מאפשרת להפוך חדרים על הגג לדירות וזאת במידה שמבצעים חיזוק המבנה על פי תמ"א 38.
4. אגף הנדסה פועל על מנת לספק מענה מהיר ואמין, זאת על ידי הקצאת כוח אדם מיומן ואיכותי לטיפול בבקשות וקידום תיאום בין כל הגורמים המעורבים בתהליך הרישוי.

חשוב לדעת!

בכל בניין הכדאיות הכלכלית של העסקה עבור הדיירים והקבלן היא נגזרת של נתוני הבניין הספציפי, החיזוק הנדרש, דרישות הדיירים ועוד. יכול להיות מצב שלא יהיה כלכלי לבניין מסוים לבצע פרויקט התחדשות עירונית. מומלץ לעבוד בדו-שיח בין היזם לדיירים על מנת להתאים את הציפיות להתכנות הכלכלית. רצוי להיעזר בדוח הכלכלי שהוכן על ידי השמאי, ולהבין את העליות הנגזרות מכל תוספת בפרויקט. לדוגמא – על מנת שפרוייקט יהיה כלכלי לעיתים מספיק לוותר על הקמת מרפסת, או על החדר הנוסף.

עקרונות ושלבים מרכזיים להתארגנות לקראת התחדשות עירונית בכלל ותמ"א 38 בפרט:

1. תהליכי התחדשות עירונית דורשים סבלנות, כיוון שמדובר בתהליך מורכב הכולל בתוכו נושאים רבים – קניינים, כלכליים, תכנונים, קונסטרוקטיביים, חוקיים ואחרים, אשר מערבים אנשי מקצוע שונים בתהליך. משו שמדובר בתהליכים שלוקחים כמה שנים. יש להיערך להשקעה של זמן ולצפות לעיכובים בדרך מסוגים שונים.
2. צרו קשר עם בעלי הדירות בבניין לעבודה משותפת – הצעד המשמעותי ביותר בהליך כזה הוא להתאגד! זהו צעד משמעותי וחשוב לפני פנייה עצמאית ליזם. לשם כך יש להתארגן בצורה מסודרת. להקים צוות מוביל, לבנות תכנית פעולה להתארגנות, לשוחח עם בעלי הדירות, לקיים אסיפת דיירים בה תבחר נציגות. יש לדאוג לאורך כל הדרך לעדכונים שוטפים לבעלי הדירות בבניין.
3. אל תחתמו על חוזים ללא עורך דין מטעמכם! תמ"א 38, הינו תהליך מורכב, לכן צריך ייצוג מתאים של עורך דין המתמצא בתחום. אפשר למצוא עורך דין כזה דרך אתר באינטרנט או על ידי דיירים בבניינים שעברו תמ"א 38 ולוו על ידי עורך הדין. חשוב שהעורך דין ייבחר על ידי כלל בעלי הדירות באסיפת דיירים. עורך הדין אחראי על הכנת ההסכם וינהל את המשא ומתן מול הקבלן.
4. זכרו תמיד שיש לכם כוח מיקוח: זכויות הבנייה הן שלכם!
5. יש לדעת ולבחון את זכויות הבנייה בבניין שלכם מול אנשי מקצוע ואגף ההנדסה בעיר. הכירו ולמדו את האפשרויות השונות בהתחדשות עירונית והגדירו מה נכון עבור הבניין שלכם.
6. בחרו את אנשי המקצוע מתוך מספר אפשרויות - תוכלו לקיים למשל מכרז יזמים, עורכי דין ואנשי מקצוע נוספים.
7. אתם לא לבד, התייעצו והיעזרו במנגנוני הסיוע העירוניים (אגף ההנדסה, היחידה לעבודה קהילתית באגף לשירותים חברתיים).

שלבים באישור בקשה להיתר לתמ"א 38

1. הגשת בקשה לתיק מידע – בשלב הראשון אדריכל התכנית יגיש בקשה לתיק מידע, בה יפורטו האפשרויות לבניה על המגרש ודרישות המחלקות השונות בעירייה ומחוץ לעירייה לגבי הבנייה. הגשת בקשה להיתר על פי דרישות תיק המידע – אדריכל התכנית יגיש תכנית מפורטת העומדת בכל הדרישות שפורטו בתיק המידע.
2. בדיקת הבקשה על ידי מחלקת הרישוי – הבדיקה כוללת בדיקה מרחבית, אדריכלית וקונסטרוקטיבית, על מנת לבדוק שההגשה עומדת בכל התנאים הנדרשים.
3. פרסום להקלות – בתמ"א 38, על היזם לפרסם את דבר קידום התכנית לבעלי הבתים הגובלים בתכנית. אם למישהו מבעלי העניין יש התנגדות תכנונית לקידום התכנית הוא יכול להגישה לוועדה תוך 14 יום.
4. דיון בוועדה – הועדה דנה בתכנית, שומעת את ההתנגדויות, במידה ויש כאלו, ומחליטה אם לאשר/לדחות את התכנית.
5. תשלום אגרות והיטלים
6. קבלת היתר

איך אוכל לדעת באיזה שלב נמצא הבניין שלי מבחינת אישורי העירייה?

במידה ותרצו לדעת איפה עומדת בקשתכם, יש אפשרות לבדוק על פי מספר הבקשה (אותה מבקשים מהיזם או האדריכל) באינטרנט, באתר מידע הנדסי ובלחיצה כאן

ניתן לראות את כל הבקשות החלות על הכתובת, ואת כל הפרטים הקשורים לבקשה.

לידיעתכם!

 על פי ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין, בענין תשלום שכרו של עוה"ד המייצג בעלי דירות בתמ"א 38.

1. אסור לעורך דין המייצג את הבעלים לייצג גם את היזם.
2. עורך דין המייצג את הבעלים יתקשר בהסכם להסדרת שכרו אך ורק עם לקוחותיו – הבעלים, גם כאשר יש התחייבות של היזם לשלם את ההוצאות.
3. עורך הדין לא ינהל עם היזם משא ומתן לגבי שכר טרחתו ולא ייצג את הבעלים במשא ומתן כזה, שתכליתו לדון בשכר טרחת עורך הדין עצמו.

 מה חשוב להכניס בחוזה עם היזם/קבלן?

יש לנהל עם היזם מו"מ נוקב על מנת שתדעו בדיוק מה אתם מקבלים מהקבלן, ומתי. מספר נקודות שחובה להכניס בחוזה הקבלן:

1. לוחות זמנים ברורים לניהול הפרויקט, כולל סנקציות (למשל פיצוי לדיירים במידה והפרויקט מתמשך מעבר לצפוי). כמו כן הגדירו שעות או ימי עבודה מוסכמים.
2. פירוט התשלומים עליהם משלם היזם/קבלן (בדרך כלל): שכר טרחה של עו"ד, מהנדס, מפקח, אדריכל, אגרות, הוצאות משפטיות, תשלומי מיסים והיטלים.
3. הקבלן צריך לערוך ביטוח מקיף בסכומים גבוהים המתאימים לסוג הבנייה והיקפה.
4.  הקבלן ידאג לבטוחות שיבטיחו את קיום התחייבויותיו, אם חלילה לא יעמוד בהן.
5. פתרון למצב בו התכנית המתבקשת לא תאושר על ידי העירייה (מנגנונים חלופיים).
6. פתרון למצבים בהם מתקיימת פגיעה ברכוש הדיירים או פגיעה באורך חייהם עקב עבודות הבנייה.
7. חנייה: צפויים להיכנס דיירים חדשים לבניין ועל כן התמ"א מחייבת להציג פתרון חניה "משביע רצון", אך בשל קשיי החנייה, מומלץ לקבוע שהקבלן הוא שישא בעלות פתרונות החנייה.
8. חשוב מאד לעגן שאסור יהיה ליזם להעביר את התחייבויותיו וזכויותיו על פי החוזה לצד שלישי, ללא הסכמתכם מראש ובכתב (נועד למנוע מצב שהיזם הוא בעצם מתווך שפשוט יעביר את הסכמתכם אחרי החתימה לצד ג' לא מוכר).

זכרו – אין עליכם שום חובה חוקית לשכור שירותי קבלן בעסקת חליפין (=זכויות הבנייה הנוספות של הבניין בתמורה לעבודת הקבלן)! אפשר גם לשלם לקבלן תמורת חיזוק ושיפוץ הבניין ובניית יחידות הדיור החדשות. במקרה זה הדירות, או ההכנסה מהן, תישארנה בבעלות הדיירים ותחולקנה ביניהם. העניין היחיד הוא שכאן יש צורך בגיוס הכספים הרבים הנדרשים לבנייה ולחיזוק, שזה בדיוק מה שנחסך מכם בעסקת החליפין, וזהו יתרונה הגדול.