עיריית בת ים
שירותים בקליק
הנדסה תכנון ובניה

חישוב זכויות על פי תמ"א 38

חישוב זכויות עפ"י תמ"א  38 תיקון 3 במסלול "הריסה ובניה" ובמסגרת בי/538

להורדה ולהדפסת המסמך לחצו

1. לצורך עריכת חישוב זכויות הבניה המותרות במסלול הריסה ובניה, יש לבחון מס' פרמטרים, כדלקמן:

1.1. היקף זכויות הבניה מכוח התכניות החלות על המקרקעין;

1.2. מהו השטח של קומה טיפוסית קיימת בהיתר;

1.3. מהו שטח קומה טיפוסית מורחבת;

1.4. מהו מספר הקומות הבנויות כדין בבניין ומס' יח"ד בכל קומה;

1.5. מהו השטח הבנוי בקומה המפולשת;

2. כפי שיובהר כעת, ובדוגמא שנביא בהמשך, תוצאות נתונים אלה, יביאו לחישוב זכויות הבניה במסלול הריסה ובנייה, מכח תמ"א 38 ובי/ 538.

א.  הגדרות:

"קומה טיפוסית" – שטח קומה מלאה קיימת בהיתר הכוללת שטחי שירות ושטח מרפסות מקורות וסגורות.

"קומה  טיפוסית מורחבת" – שטחה של "קומה טיפוסית" כאמור לעיל, בתוספת של 13 מ"ר לכל דירה שבנויה בה כדין בהיתר.

"קומה מפולשת"-  חלל מכוסה תקרה אשר : (עפ"י תקנות התכנון והבניה)

(א)    נמצא בין שתי שורות עמודים או יותר;

(ב)    גובהו מהרצפה ועד תחתית התקרה אינו קטן מ- 2.20 מטרים;

(ג)      יכול שיכלול מדרגות המובילות לקומות ובניני עזר;

(ד)    יכול שיהיה סגור, כולו או מקצתו, בקירות זכוכית או פתוח מכל צדדיו;

(ה)    שטחי בניה בקומה המפולשת: בבניין הטעון חיזוק בו קיימת קומה מפולשת, תותר תוספת שטחי בניה – בשטח הקומה טיפוסית מורחבת, לאחר שיופחת משטח זה השטח הבנוי בקומה המפולשת ופחות  50 מ"ר עפ"י בי' 538.

 

להלן טבלת חישוב תוספת הזכויות ומספר היחידות במסגרת הריסה ובניה מכח תמ"א 38 במסלול "הריסה ובניה" ובמסגרת בי/ 538

 

תיאור

ערך

אופן החישוב

 

נתוני המגרש

 

A

שטח המגרש

 

עפ"י נסח טאבו (1)

 

תב"ע ראשית

 

כמצוין בדף המידע

 

ייעוד קרקע

 

כמצוין בדף המידע

B

מספר קומות מותר לפי תבע

 

 

C

מספר יח"ד קיימות בהיתר

 

 

D

קומות קיימות בהיתר

 

 

E

שטח בנוי בקומה המפולשת

 

 

F

תוספת עפ"י בי/ 538

1/1.5/2.5

1 קומה לתא שטח- 2, 1.5 קומות לתא שטח 3, 1 קומות לתא שטח 4, 2.5 קומות לתא שטח 5

G

אחוז בניה לקומה מותר עפ"י תב"ע

 

 

 

 

 

 

 

זכויות בניה עפ"י תבעו"ת  מאושרות

 

H

סך הכל % בניה מותר לפי תב"ע

 

G X B

 

 

 

 

 

 

 

 

I

% בניה מותר עפ"י בי/538

 

G X F

j

% בניה מבוקש כהקלה

 

עד 16% ( מותנה בפרסום כחוק)

K

סה"כ % בניה

 

H + I + j

L

סה"כ שטחים עיקריים  (במ"ר)

 

K x A

זכויות בניה מכח התמ"א 38 תיקון 3

M

שטח קומה קיימת בהיתר

 

( כולל שטחי שירות ושטח מרפסות מקורות)

N

מספר יח"ד בקומה טיפוסית

 

עפ"י היתר מאושר

O

תוספת 13 מ"ר לכל יח"ד בקומה טיפוסית קיימת

 

N x 13

P

סה"כ קומת תמ"א מורחבת לחישוב

 

M+O

Q

תוספת קומות מכח התמ"א

2.5

 

R

סה"כ שטחים בקומות תמ"א

 

Q X  P

S

תוספת 13 מ"ר לדירות קיימות

 

C x 13

T

שטחים של קומת עמודים מפולשת אם קיימת בהיתר

 

P-E-50

U

סה"כ שטחים מכח התמ"א

 

S+T+R

V

סה"כ שטחי עיקריים (תב"ע +תמ"א)

 

L + U

ב.  הוראות נוספות ביחס למסלול הריסה ובנייה:

2.1. יש לקבל אישור לנספח תנועה מיועץ התנועה של הועדה.

2.2. על הועדה המקומית לבחון את השלכות וההשתלבות במרחב הסמוך למבנה (ר' סע' 14אא2);

2.3. יש להגיש תכניות לעיצוב המבנה בהתאם להוראות הבניה הקבועות בתכנית מפורטת שחלה במקום (ר' סע' 14אד(1)); יש להגיש תכנית פיתוח של המגרש כולל שטחי חניה, התשתיות של המבנה, גדרות (אם נדרשות), שטחי גינון, שבילים, חלחול וכו' (ר' סע' 14אד(2ד));

2.4. יש לעמוד בדרישות סע' 26,27 לתמ"א (השלכות מחוץ לתחומי המגרש ויידוע הציבור);

2.5. השטחים יכולים להשתנות בהתאם לבקשה עצמה, אפשרות לתוספת שטחים בהקלות כמותיות ( קומות ושיפור תכנון וכו' ).

2.6. שטחי בניה בתת הקרקע: תוספת שטחי בניה בתת הקרקע כמפורט בבי' 403 על תיקוניה.

2.7. יידוע הציבור\פרסום – לא יותרו תוספות בניה, על פי תכנית בי\538 אלא אם פורסמה הודעה על כך וניתנה לכל בעל עניין הזדמנות להעיר הערותיו בפני הועדה המקומית בתוך במועד שנקבע בחוק וטרם מתן החלטה בעניין. דרכי הפרסום, שמיעת ההערות וההחלטה בבקשה להיתר יעשו בהתאם לקבוע בסעיף 149 לחוק התכנון והבניה.

2.8. שיקול דעת הועדה המקומית – אין באמור בתכנית בי\538 כדי לשלול את זכות הוועדה המקומית לסרב למתן היתר בנייה, במידה ומצאה מטעמים תכנוניים\אדריכליים\נופיים יש לסרב לבקשה. סירוב להיתר בנייה ינומק כחוק.

2.9. האמור מובא כשרות למען הציבור ולשם הנוחות בלבד ומובהר כי אינו מהווה תחליף להוראות ותכניות החלות ובהתאם לכל דין.

 

 

 

אולי יעניין אותך גם...

סגירת רחוב המעפילים

סגירת רחוב המעפילים עקב סלילת כבישעקיבת סלילת כביש ברחוב המעפילים ייסגר הרחוב לתנועת הרכבים היום ומחר, 22-23.3 בין השעות...